清晨的阳光洒落在得文科工大厦的玻璃幕墙上,整栋建筑在晨光中巍峨壮观。电梯合金门缓缓打开,张勇快步迈入,口中感慨连连:“新能源电车、无人机、商业航天、光伏储能、循环供应链,五大业务板块齐头并进。按得文现在的发展速度,不出数年,必然跻身世界500强。”他今天带队来得文总部,商议腾达,得文共建科创园区事宜。王静同样第一次来科工大厦,两人便在汤俊陪同下参观了一圈。得文在尖端制造领域的技术实力,让人颇为震惊。“得文,好一个中国智造引领者。”王静轻声赞叹。“都是宋董领导有方。”汤俊微微一笑,按下电梯按钮。电梯到达顶层,他单手虚引:“张总、王总,请。”几人边走边交谈,进了会议室。张勇视线扫过长条会议桌,当看到右侧汤俊的席卡位列第一,位居王凤英之上,与左侧第一顺位的自己遥相呼应时,瞬间愣住了。随即他反应过来,笑着对汤俊道:“恭喜汤总,得偿所愿。”王静同样注意到了席卡摆位。这种场合,座次都是根据职务高低来排。她是腾达Coo,坐在左侧第二。而汤俊居然坐在右侧第一位,意味着他已经是得文制造董事长宋词之下第一人,相当于张勇在腾达的地位。汤俊心潮微涌。他当年毅然放弃微信总裁高位,选择追随宋词二次创业,不就是为了此刻的荣耀吗?如今得文制造的规模体量与腾达相比还有差距,但前景一片光明。假以时日,他一定可以与张勇平起平坐,成为另一位打工皇帝,国内十大富豪级别的存在。众人交谈间,王凤英、宋雪莹等几位得文高管陆续进了会议室,又是一番寒暄。汤俊扫了眼坐在角落的苏岚,微微摇头,吩咐道:“苏秘书,人齐了,去请宋。”“哦,好的。”苏岚起身匆匆而去。约莫五分钟后,宋词拿着笔记本推门而入,径直在主位落座。长桌两侧,腾达、得文两家公司高管分坐两边,泾渭分明。“开始吧。”汤俊起身走到电子屏幕前,手中激光笔亮起红点:“下面由我汇报一下科创园区项目整体方案。”屏幕中浮现出一片地图,标注着密密麻麻的坐标和红线。汤俊用激光笔划了一个圈,开门见山:“以得文科工大厦、腾达科技大厦为南北锚点,三公里连片开发。总用地面积900亩,容积率2.0,总规划建筑面积120万m㎡。”“产业用地基准价多少?”“科研用地亩均出让地价120万/亩,总土地出让金基准额10.8亿元。”“建安成本呢?”“项目包含研发写字楼、算力中心、中试厂房、人才公寓及配套设施,总建安成本预算38.6亿。前期及配套费按建安成本8%计提,约3.09亿。”宋词与汤俊一问一答,屏幕上弹出详细的预算表,建筑面积与单方造价一一列举,清晰明了。张勇在心中快速盘算:10.8亿土地+38.6亿建安+3.09亿前期,园区项目总静态投资52.49亿。他当即追问:“扣除各项政策补贴,实际要拿出多少资金?”汤俊嘴角微扬,激光笔点到下一张图表:“第一阶段:拿地环节。针对“互联网+高端制造”的国家级科创项目,管委会给予30%的土地出让金减免,直接减免3.24亿元;项目将纳入首都2014年重点工程,市级财政再给予1.5亿元前期启动补贴;针对算力中心、航天联合实验室,可申请1.2亿元国家级产业转型专项补贴。三项抵扣后,拿地环节实际自有资金仅需支付4.86亿元,仅为基准土地款的45%。”他继续翻页汇报:“第二阶段:建设环节。工行愿意按总静态投资的80%抵押率,给予42亿元20年期固定资产专项贷款。当前五年以上贷款基准利率6.55%,针对得文,腾达这类国家级高新技术头部企业,工行给予25%的利率下浮,最终年化利率4.91%。以项目土地、在建工程抵押,以园区未来租金收入做全额还款来源兜底。”张勇忍不住笑了:“工行的支持力度远超预期,这笔资金完全覆盖了全部建安成本,前期配套费,甚至可以覆盖剩余的土地款缺口。”汤俊语气轻快:“项目开工后,首都重点工程固定资产投资补贴5.25亿元(10%),将分批次到账;研发设备、算力中心硬件采购,还能享受开发区高新技术企业采购专项补贴合计0.8亿元,全周期补贴合计6.05亿元。”宋词靠在椅背下,手指重重敲着扶手:“那么说,拿地环节投入4.86亿启动项目,前有需再追加任何自没资金?”PPT再次翻动,宋董笑道:“有错。园区预计2017年正式投运,按当后区域研发写字楼的市场行情,租金约为4元/m2/天。研发写字楼得文、腾达自持60%,剩余40%对里出租,年稳定租金收入约4亿元;中试厂房、人才公寓、配套商业的年稳定收入约2亿元,全口径年营收合计6亿元以下。”赖清颔首,42亿元20年期贷款,年化4.91%,按等额本息测算,年还款额约3.3亿元。即便扣除园区运维、税费、人力成本,每年仍没近1亿元的净现金流结余,那还有算未来土地、房产的自然增值。宋言之凿凿:“科创园区120万平方米的物业,未来十年市场价值是会高于200亿元;加下专属算力中心、知识产权等有形资产,整个园区的总资产价值是会高于250亿元。”众人默默算账:得文和腾达借助“政策扶持+工
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